当前位置

餐饮小吃店铺如何选址?

发布日期: 09月03日 11:49 浏览次数: 162

开店铺其实最应该做的一件事情就是研究目标消费群体

什么意思呢?

就是比如你是开中高档西餐厅的,那你就该琢磨谁会去你的店铺吃饭。中高档西餐厅一般以老外、白领、以及约会的小情侣们居多,那么再接下来的事情就是去找这三类人群喜欢逗留的地方(注意是逗留不是聚集,地铁站也有很多人聚集但是不会有很多人逗留,而吃西餐讲究的就是那种优雅跟情调,一定是那些人群愿意逗留的地方才行)。

同样的,像开炸鸡汉堡店,也要先研究下喜欢这种品类的人群是谁?他们一般在哪里逗留或聚集(如果你的店铺面积不太大的话,聚集也是适用的)。这样基本就能选出一个商圈来做你的选址的目标对象了。

所以,研究目标消费群体就是我们选址的第一大要素。


研究目标消费群体并找到相应的商圈


商圈档次几大类各不相同,我从高到低简单说说。

我个人首先考虑的是城市商业中心,但城市商业中心也有很多问题,比如租金高,转让费高,关系复杂(房东的背景,直接决定了你被各个部门为难的频率高低。上到城管街道办,下到保洁物业电工,甚至小混混回收潲水的。一个环节搞不好都是麻烦,我刚开店时又是个外地人,真是是个人就想欺负我一下,最好的店铺还被人莫名其妙就黑走了,现在虽然不敢说跺一脚四城乱颤,但起码没再受过什么窝囊气)。


总结一下,城市商业中心是高成本撬动高利润,而且竞争白热化,需要随时根据市场调整,适合大佬或者老司机,不太适合小白。我虽然赌赢了一把,但运气成分不容忽略。





其次是社区商业中心,附近主要居民区,写字楼或学校集中。另外开发区的商业中心也归类为社区商业中心。再其次是零售商场,指的是不再城市商业中心内的购物中心,百货大楼和大型综合超市等商场,另外,零售商场分已开业和待开业,小白千万不要去赌待开业,风险偏大。


再下一档是交通枢纽的商业中心。个人最不待见的是其他封闭通路的商圈。


选择好大致的商圈好之后,你要考虑的就是你的这个店,是要做聚集型业态的店铺还是差异化业态的店铺

选择聚集型还是差异化?

举个栗子,比如你是卖炸鸡的,你选的商圈有一个片区里有好几家卖小吃的,比如周黑鸭、章鱼小丸子、米芝莲这种。还有一个片区是基本都是零售类的,以卖衣服的居多,但是那边也有可以做餐饮的店铺。


这个时候,你是选择加入自己的潜在竞争对手的行列,做一个聚集型的定位,还是做差异化的定位,在零售店铺里面独树一帜?


做聚集型的定位成功的可能性会大一点。因为一般来说,同一个区块里,人们印象里有聚集型的地方的时候,就不会去留意差异化的店铺了,比如你在某商场逛完街想吃东西的话,是不是都会选择去聚集餐饮的区域挑选自己爱吃的。


当然,如果做差异化定位有“好做外卖”等其他理由,则另当别论


考虑进商场还是街铺?


近几年来商场开业迅猛,很多开发商都疯狂拿地开业。也引得很多创业者想进商场搏一把。


理论上来说,商场本身就会吸引人来,也会有上面说到的“聚集型或者差异化”的片区,很多做得好的商场连上旁边的其他商场或者街铺就能形成一个很好的商圈。


但是作为一个在商场工作的人员告诉你,除非商场给你的位置跟条件特别好,不然不要轻易进商场!比如很多汉堡小吃店本身就是一个小店铺,一般商场是不会给你什么好的位置跟条件的,所以还是费点力去找一些好的街铺会比较好。


为什么不要进商场呢?因为本身开发商就是商人性质,一个商场开出来每天能耗、人员工资都在滚,所以他们肯定会设置各种赚钱的门槛,一般都是体现在租金物管费上,而且你生意好了他就会涨租了,一套完备的商业体系不会让他少赚一分钱的。


在这种情况下,水涨船高,商场是最快能知道你生意是好是差的。如果很差交不上租金,他就会想着法子把你赶出来换下一个牌子,如果很好,他也会每年给你涨租或者提抽成,基本小吃店在商场的租售比不会低于20%。


人流走向+动线

根据前面三步,我们基本确定了商圈以及一个聚集型业态的大致位置。


那么接下来就要选具体的位置了。就是去看这个商圈的人流走向是什么。简单来说,就是人是从哪里来的,是旁边的写字楼,还是马路对面的地铁站。然后去观察,这些人的动线及人流量是什么样的,在商圈哪个位置停留的时间最长,在哪种店铺花费的金额较高


而人流量一定要结合人流走向去判断,上文商圈档次中把交通枢纽的商业中心排得比较靠后的一个主要原因就是人流走向人们大多形色匆匆,购买力会相应减弱。


观察好这些之后,你可以画一张大概的人流动线图,甚至可以自己做一张热点图,这样你就大致知道你要选择哪个店面进行经营了。


租金

很多人把租金放在第一位,但我觉得租金不是第一位的。


以上的分析做好之后,你可以去测算一下你心仪位置的同类新店铺营业额,观察其经过的人流量、进店率、购买率、客单价,就可以测算出你自己店铺的一个大致营业额了,然后根据你自己测算的营业额,反推你能承受多少的租金。


举个栗子,你保守预估你的店铺的营业额是10w,那么物料占比一般来说是30%-40%,就算35%吧,人工+水电15%,推广5%,你最低要求的利润是15%,那么其实你能承受的最高的租售比是30%,也就是租金+物管费30000元。


租金不是根据你租得租不起来衡量的,租金是根据它能产生相应的价值来衡量的,所以不要急着去判断这个租金贵不贵,要先看它能给你带来多少的收益。



如果您现在正在创业可以加我微信,或者直接拨打加盟热线:400-885-1077进行咨询哦!


请留下你指尖的温度

让太阳拥抱你

记得这是一个有温度的公众号

0.042627s